Soluzioni digitali e finanziarie per il riutilizzo degli immobili di proprietà pubblica

Efficientare e riutilizzare gli immobili di proprietà pubblica è certamente uno dei temi maggiormente dibattuti tra i professionisti del settore delle infrastrutture. La rilevanza dell’argomento è dimostrata anche dalla curiosità degli ambienti finanziari che hanno avanzato varie proposte in tal senso.  Per approfondire il tema abbiamo intervistato Giorgio S. Bertinetti, professore ordinario in Finanzia Aziendale presso l’Università Ca’ Foscari di Venezia.

Professor Bertinetti, quali sono i legami tra finanza e infrastrutture?

• Da un recente studio di Banca IFIS su un campione di circa 17.000 piccole e medie imprese è emerso che quelle del settore costruzioni erano le peggiori in termini di prospettiva di crescita e marginalità. Questo è un ostacolo importante agli investimenti. Il settore dovrebbe pertanto cimentarsi in uno sforzo maggiore al fine di proporre progetti sempre più orientati ad un impatto di sostenibilità economico finanziaria. Progettare in base al senso estetico, certo ma senza sottovalutare l’aspetto finanziario di chi negli edifici investe.

Perché è necessario efficientare la filiera?

• Perché il mercato ha proiettato vari settori verso logiche di efficientamenti impressionanti. Tra i tanti possiamo certamente menzionare il settore automobilistico e la grande distribuzione, che hanno avuto il merito di adeguarsi al cambiamento delle normative sui termini di pagamento, integrando strettamente tutta la filiera per ridurre i tempi, al fine di evitare gli sprechi e migliorare la velocità di accesso al mercato. Il settore delle costruzioni, invece, è ancora molto indietro e la digitalizzazione può rappresentare un’opportunità importante per efficientare la filiera. La digitalizzazione infatti riduce tempi e costi. Meno costi si traducono in maggiori ricavi e profitti che possono essere reinvestiti nel settore.

Come sta cambiando l’utenza degli immobili e delle proprietà immobiliari?

• E’ un fattore in forte trasformazione; in atto c’è infatti una tendenziale separazione tra l’utilizzatore e il proprietario. In Italia abbiamo storicamente quest’identità che parte anche poi dall’edilizia abitativa di essere proprietari dell’immobile cosa che non avviene in gran parte di altri paesi. Le differenze sono notevoli in termini di efficienza; se infatti il proprietario è molto più attratto da finalità emozionali, l’investitore finalizza la realizzazione di un’opera ad un ritorno economico (conseguenza dell’utilizzo da parte di un soggetto terzo) e pertanto è molto più attento alle performance del bene. Si tratta di una vita economica estremamente lunga rispetto a qualunque altro prodotto; questo comporta una valutazione circa le performance dell’immobile nel tempo perché questo sia appetibile per questo tipo di investitori.

Qual è la situazione dei fondi immobiliari ad oggi?

• Il numero di fondi immobiliari ossia di investitori istituzionali nel campo immobiliare in Europa è di quasi 550 con una crescita costante dal 2001 a oggi. A fine 2018, i fondi immobiliari italiani gestivano quasi 80 mld di euro. Questa è una fetta di investitori che non possiamo dimenticare e che sono alla ricerca di progetti efficienti e remunerativi. Il primo criterio di selezione è dato dalla sostenibilità. Immobili transazionali vecchio stile non sono presi in considerazione. Un secondo criterio è dato dall’analisi dell’efficienza nel tempo di questi progetti; efficienza e remunerazione vanno di pari passo in quanto la prima genera risparmio energetico e il risparmio si traduce in maggior redditività. Questi fondi investono soprattutto in campo commerciale ma anche l’edilizia residenziale inizia ad attirare le attenzioni di questo tipo di investitori; nuove interessanti opportunità di interazione si aprono tra pubblico e privato, basti pensare al tema del social housing che è una delle strade oggi più interessanti e remunerative per riqualificare il territorio urbano.